Дарственная на квартиру: в каких случаях сделка может быть опасной?

При дарении права собственности на недвижимость переходят от владельца к покупателю, также как и при оформлении договора купли-продажи. Но в отличие от второго варианта, дарение обладает рядом неоспоримых плюсов, в то время как стандартная процедура купли-продажи никак не может их обеспечить, так как осуществляется на возмездной основе.

Преимущества дарения

С помощью дарения возможна:

• передача квартиры в собственность без необходимости составления завещания и подключения наследников, которые могут высказать свои претензии на квартиру;
• передача доли в квартире любому лицу, при этом другие собственники лишены преимущественного права покупки доли;
• избавление от собственности на квартиру, так как человек не получает доход, он не обязан платить подоходный налог.

Если доля квартиры не дарится, а продается, собственник должен сначала предложить купить ее другим совладельцам квартиры, и только в случае отказа, предложить ее продать третьему лицу. Никто не гарантирует, что все преимущества дарения могут обернуться минусами. Поэтому рассмотрим три ситуации, когда лучше всего не подписывать дарственную на квартиру.

У дарителя нет гарантий, что после оформления договора он не окажется без дома

После передачи собственности на квартиру посредством дарственной, у дарителя нет полной защиты от угрозы выселения. Получатель становится новым собственником жилья и получает все права на недвижимость, в том числе и право ее продажи. Даритель в данном случае не может препятствовать решению нового собственника, так как остается в квартире на правах жильца, но не владельца. Хотя даритель может сохранить за собой право пожизненно проживать в квартире. Это право указывается при составлении договора дарения.

Но ни один юрист не может дать стопроцентной гарантии, что в случае продажи суд оставит за дарителем право проживания даже при наличии такого условия. В законе сказано, что при переходе права собственности на недвижимость, члены семьи дарителя теряют право пользоваться жильем.

Закон не предусматривает право пожизненного проживания дарителя в квартире в числе жилищных прав членов семьи. Поэтому на практике споры по таким ситуациям решаются неоднозначно. И если одаряемый не может дать убедительных гарантий того, что даритель не останется на улице, дарение единственного жилья лучше не оформлять.

Дарственная как маскировка продажи имущества

Некоторые граждане в целях избежать уплаты налогов и сохранить право выкупа доли, в редких случаях оформляют куплю-продажу как дарение. Но продавец в такой ситуации оказывается под серьезной угрозой:

• сделка может быть оспорена как притворная, и продавец не избежит оплаты подоходного налога;
• покупатель может нарушить договор, не заплатив за квартиру.

В данном случае суд ничем не поможет, так как по документам оформлено дарение, и продавец останется ни с чем.

Даритель имеет неоплаченные долги

Суд всегда подозрительно относится к договорам дарения, так как для должника это отличный способ стать неимущим и законно не платить по долгам. Поэтому судебные органы могут легко отказать дарителю в сохранении права пользования квартирой, если он подарил свою квартиру и теперь говорит, что ему негде жить.

Также суд может отказать в признании банкротства гражданина, если будет установлено, что тот подарил все свое имущество. Тогда уплаты долгов не избежать. Если сделка производится предпринимателем, либо юридическим лицом, закон вправе отменить дарение по иску заинтересованного лица, если дарственную оформили в пределах шести месяцев до банкротства.

Поэтому не стоит оформлять договор дарения, если у собственника есть непогашенные долги. Помните, что у дарственной есть не только плюсы, но и минусы.