Что такое общедомовые нужды и что надо делать, чтобы меньше платить коммуналку

Еще в 2012 году в квитанциях, приходящих на имя собственников квартир, появилась новая строчка. В ней указывалась сумма, которую жилец должен заплатить за общедомовые нужды. Попробуем разобраться, что к ним относится, и как они начисляются.

Что такое общедомовые нужды?

Общедомовые нужды (ОДН) – это услуги, идущие на обслуживание общего имущества в многоквартирных домах, возникающие в связи с этим расходы.

Перечислим самые основные:

• Электро-, газо- и водоснабжение, использующееся вне квартир дома.
• Утечки коммунальных ресурсов, произошедшие в общих внутридомовых системах снабжения. Сюда входят потери воды, газа или электроэнергии, произошедшие при авариях, вследствие утечки влаги, возникшие при промывке отопительных систем и гидравлических испытаниях труб, таких, как сезонная опрессовка, и т.д.
• Уборка и санитарная обработка помещений общего пользования.
• Содержание и систематический уход за территориями около дома (ремонт уличного освещения, полив газонов и клумб, обслуживание площадок для детей).
• Обслуживание домофонов, лифтов, систем видеонаблюдения и иного оборудования, предназначенного для общего пользования.

Все вышеперечисленные меры распространяются на общедомовое имущество, к которому относятся:

1. Лестницы многоквартирных домов и площадки на них.
2. Лифты и их шахты.
3. Коридоры в коммунальных квартирах.
4. Подвалы с общими системами коммуникации, технические этажи, чердаки, крыши.
5. Иные объекты, предназначенные для обслуживания коммуникаций многоквартирного дома, находящиеся на его земельном участке.

Законодательная база

В 2017 году в жилищный кодекс был внесен ряд изменений. В соответствии с ними ОДН перевели из коммунальных платежей в разряд жилищных услуг. Для рядового собственника жилья это особого значения не имело, поскольку платежи по этой категории вносятся аналогично.

Изменения в кодексе адресованы управляющим компаниям и органам местного самоуправления.

На них налагается ответственность должным образом оформить ряд подзаконных актов, в которых прописываются только реальные расходы по ОДН.

В новой редакции кодекса нужды рассчитываются, как и раньше, то есть индивидуально для отдельных многоквартирных домов. Однако нормы по ОДН устанавливают местные управляющие компании, и расходы по нуждам не могут превышать установленных пределов.

Изменения в законе ведут к тому, что местные органы стараются оптимизировать расчеты за нужды.

Например, во многих регионах страны в дома устанавливаются одинаковые счетчики для воды, газа и электроэнергии. Устройства ставят как на общедомовых объектах, так и в квартирах собственников.

Это дает возможность точнее замерять расходы по ОДН, следовательно, избавляет жильцов от возможных переплат.

Кроме того, изменения в кодексе позволят лучше бороться с незаконными подключениями к общедомовым сетям, установленным в обход приборов учета.

Что не входит в ОДН?

В общедомовые нужды не входят услуги и расходы, которые не упоминаются в нормативных документах по ОДН, составляемых управляющей компанией. Добавлять новые пункты в перечни нельзя.

Исключение из этого правила только одно – жильцы могут провести собрание, на котором большинством голосов будет решено включить ту или иную услугу в перечень нужд.

Сейчас в список ОДН не входит следующее:

1. Обслуживание антенны интернет-провайдера. Он сам должен отвечать за состояние установленного оборудования и платить за его энергоснабжение (это правило распространяется и на поставщиков антенн кабельного телевидения и телефонии).
2. Ресурсы, потребляемые частными организациями, арендующими помещение в многоквартирном доме.

Методы расчета ОДН

Расходы на общедомовые нужды рассчитываются по специальным формулам, прописанным в правительственном Постановлении №354 от 6.05.11.

Величина расходов зависит от того, установлены в доме приборы учета или нет.

При отсутствии счетчика учитываются следующие цифры:

1. Норматив, который местные власти установили для той или иной общедомовой услуги.
2. Площадь, занимаемая домом.
3. Размеры конкретной квартиры.
4. Общая площадь, отведенная как под жилые, так и под технические помещения многоквартирного дома.

Когда все эти цифры установлены, используют формулу. Размеры квартиры делят на площадь всех помещений в доме. Полученная цифра умножается на потребительский норматив, установленный управляющей компанией и на общую площадь дома. Этот показатель добавляется к расходам каждого собственника, вносится в платежную квитанцию.

При наличии счетчика последовательность расчета выглядит иначе:

1. Фиксируются показатели со всех общедомовых счетчиков.
2. Уточняются данные по расходам, зафиксированным индивидуальными приборами учета.
3. Берется разница между двумя вышеуказанными цифрами.
4. Получившееся число делится на суммарную площадь многоквартирного дома.
5. Результат умножается на размеры конкретной квартиры.
6. Полученный показатель множится на тариф, предусмотренный для каждой отдельно взятой услуги.
7. Цифры, получившиеся после этой операции, вносятся в квитанцию для оплаты собственниками квартир.

Что влияет на увеличение расходов?

Незапланированные расходы по ОДН обычно возникают при авариях и иных нештатных ситуациях. Это утечки воды или газа в общих стояках, наличие большого количества незарегистрированных жильцов в доме, умышленное замедление или полная остановка приборов учета.

 Загрузка ...

Расходы могут вырасти и в случаях, когда сторонние организации, обслуживающие дом, нарушают порядок оказания услуг.

Это относится к домофонным компаниям, к фирмам, предоставляющим видеонаблюдение, к ремонтным организациям и т.д.

Если какая-то фирма не может получить данные с индивидуального счетчика потребителя (или он просто отказывается их предоставлять), то она обычно проводит расчет по средним нормативам. Но делать так фирмы-исполнители не имеют права, поскольку такой расчет противоречит Постановлению №354.

Как снизить расходы?

Перечислим несколько простых способов:

• Жители дома собираются и договариваются снимать показания с домашних счетчиков не тогда, когда приходят квитанции, а раньше, в тот же день, когда в доме снимаются показания общедомовых приборов учета. Это позволит максимально приблизить цифры, снимаемые с общих счетчиков к данным с приборов индивидуальных. Что снижает расходы по ОДН на 17%.
• Проинформировать управляющую компанию о том, что в некоторых квартирах без счетчиков проживает больше людей, чем зарегистрировано. Компания свяжется с УФАС и проверит такие квартиры. Выявив реальное количество проживающих, управляющая организация сможет произвести перерасчет ОДН с учетом фактически проживающих людей.
• Жильцы часто записывают в платежных квитанциях цифру, которую они собираются заплатить не сегодня, а в следующем месяце. Председатель совета дома может обратиться в УК, которая проведет анализ расхода ресурсов и их количество, приходящееся на 1 человека. Так вычисляется занижение показателей счетчика, после чего в выявленной квартире производится проверка.
• Установка импульсных счетчиков или приборов учета, имеющих радиовыход. Это дорого, однако расходы по ОДН в этом случае существенно снижаются, так как вышеуказанные устройства полностью исключают влияние человеческого фактора.

ОДН оплачивать все равно придется, так как теперь это ответственность жильцов многоквартирных домов. Но расходы по этим услугам можно существенно снизить, если воспользоваться одним из способов в списке.

Мнение эксперта

Карина Воскресенская

Юрист с 20-летней практикой

В настоящее время для взимания платы за общедомовые нужды используется несколько нормативных актов. Это Федеральный закон №261 «Об энергосбережении», Постановления Правительства России №344 и 354, включая и их приложения, которые касаются предоставления услуг ЖКХ для собственников квартир в многоквартирном доме. И Федеральный Закон №176 от 29 июня 2015 года. Начиная с 2017 года, плата за ОДН включена в состав содержания общего имущества. Список расходуемых ресурсов приведен в статье 154 часть 2 ЖК РФ.