Почему долгосрочный договор аренды намного опаснее краткосрочного?

Если есть собственная недвижимость, то поправить финансовое положение поможет сдача квартиры в аренду. Наем может быть оформлен краткосрочный – по суткам, часам, на год или долгосрочный. С короткими сроками особых проблем не будет, а вот аренда на год и более, иногда доставляет массу неприятностей.

Законодательные акты РФ обогатились нормативами, которые накладывают на собственников жилья множество дополнительных обязательств, следовательно, повышают риски для собственников недвижимости.

Сразу оговоримся, что под долгосрочной арендой предполагается срок от 12 месяцев и до 5 лет. Такая длительная аренда в некоторых случаях выгодна собственнику – не придется искать новых жильцов, переплачивать риелторам и агентам, в бюджет семьи поступают деньги и доход стабильный.

Но именно долгосрочная форма отношений с арендаторами скрывает некоторые подводные камни, о них и поговорим.

К вам прибыли гости, которых вы точно не звали

Договор найма на длительный срок дарит квартирантам много дополнительных прав, в конечном счете ограничивая права самого собственника.

Арендатор вправе пересдать жилье на срок не более 6 месяцев без разрешения арендодателя – хватит простого уведомления в любой форме. Например, квартиранты скажут, что приехала мама, брат с семьей и немного поживут – мало, кто из арендодателей не согласится пустить родственников арендаторов. Получается, что разрешение получено, и люди могут жить.

Как быть: собственник может запретить временное проживание людей при условии, что общей площади (жилой) не хватает по нормативам на каждого жильца. Например, надо по закону 9 м2, а при гостях остается всего 8,5 м2 – отказ правомочный и оправданный.

Не получится продать квартиру

Законодательство РФ подтверждает переход обязанностей прежнего наймодателя к новому при продаже квартиры с договором долгосрочной аренды. То есть квартиранты могут продолжать жить свой положенный срок, если право собственности на квартиру уже перешло к другому человеку. И выгнать арендаторов можно только при наступлении случаев, прописанных в договоре.

Желающих купить квартиру с «обременением» немного, потому продать недвижимость быстро не получится.

Если в договоре аренды прописан пункт о продлении на тех же условиях без предварительного оповещения о прекращении договорных обязательств, новый владелец недвижимости обязан следовать всем положениям договора.

Как быть: предварительно поговорить с жильцами, предложить варианты выхода из ситуации. Может случиться, что деньги потребовались срочно, потому искать решение придется только сообща. Обращение в суд не поможет – при отсутствии нарушений договора выгнать арендаторов на улицу в кратчайшие сроки не получится.

Обязательная регистрация в Росреестре или оплата штрафа

Немногие готовы сдавать квартиру, и выплачивать часть доходов государству. Однако регистрация в Росреестре – обязательная мера при сдаче квартиры в наем сроком от 12 месяцев. После этого собственник обязуется платить налог в размере 13% (НДФЛ) от суммы дохода.

С 2014 года законодательство обязует каждого собственника зарегистрировать жилье в Росреестре, если предполагается сдача недвижимости в аренду без указания срока действия договора. Период регистрации – 30 дней с момента подписания документов. Если зарегистрировать – платить налоги, не пройти процедуру регистрации – выплачивать штраф в размере 5000 рублей.

Как быть: выбирать наименьшее зло, заключать договоры на короткие сроки.

Суды чаще всего признают действительность договоров найма без положенной регистрации. При возникновении чрезвычайных ситуаций собственник может обратиться в суд для выселения арендаторов или взимания с них штрафов, пени.

Сложно выселить арендаторов

Законодательство предусматривает продление сроков договора долгосрочного найма в автоматическом режиме, но только при условии, что собственник не предупредил квартирантов об окончании договора за 3 месяца до положенного срока, который указан в договоре как конечный. Причем наймодатель обязан сообщить о том, что в течение предстоящего года он не намерен сдавать жилье вообще.

Если срок договора закончился, но при этом арендодатель не предупредил жильцов заранее, они остаются жить в квартире на тот же срок – это законно. Получается, что при необходимости досрочного расторжения договора придется идти в суд или заранее прописать отдельный пункт в документах.

При нарушении наймодателем слова и сдаче жилья в аренду новым жильцам в течение года, бывшие арендаторы вправе обратиться в суд, оспорить новый договор и взыскать с собственника жилья убытки.

Как быть: заключать краткосрочные обязательства аренды, на которые такие обстоятельства не распространяются.

Сдал надолго – прописывай жильцов

Временная регистрация оформляется, если гражданин РФ проживает на одном месте более 90 дней, и у него нет постоянной регистрации по месту нахождения, он не является ближайшим родственником наймодателя.

Придется собственнику квартиры прописать жильцов, иначе грозит штраф в размере до 3 тысяч рублей по регионам, до 5 тысяч рублей в Москве, Санкт-Петербурге.

Если собственник жилья не позаботился о временной регистрации арендатора, квартиранты обязаны сами сообщить в отделение МВД о своем местонахождении.

Как составить договор аренды?

Если платить налог на доходы физических лиц 13% (НДФЛ) не хочется, составляются два варианта договора:

1. Безвозмездный наем. Это значит, что недвижимость передается в безвозмездное пользование. Вариант компромиссный, уход от налогов известный всем. Но при этом собственник никак не защищен от неаккуратности жильцов, отказа оплачивать коммунальные услуги. Также арендаторы могут пустить к себе «пожить родственников» или вообще съехать не заплатив – никакого материального вознаграждения в договоре не прописано, поэтому собственник не вправе рассчитывать на поддержку суда. Чаще всего такие договоры заключаются между людьми, которые хорошо друг друга знают.
2. Заключить договор сроком на 11 месяцев (краткосрочная аренда). В этом случае также есть вариант ухода от налогов, но стоит помнить – пролонгация договора на следующий срок может вызвать резонные вопросы у недоброжелательных соседей, которые запросто заявят «куда надо». В итоге – штраф, регистрация в Росреестре, уплата налога на неучтенный доход, пеня и др. неприятности.

Правильное составление договора сроком на 11 месяцев может уберечь от необходимости платить налоги. Первый вариант обязательств лучше заключать после консультации с юристом – в этом случае форма договора будет составлена грамотно, а это важный нюанс для арендодателя.

Обязательные пункты договора:

• Вводная часть, в которой прописывается наименование документа, место и время его заключения.
• Предмет договора. Максимально полное описание жилья поможет избежать проблем при окончании срока обязательств. Квартиранты не вывезут пару тумбочек, обязуются оставить все предметы в прежнем виде, поддерживать работоспособность приборов и прочее.
• Размер платы за аренду, сроки внесения, суммы и причины дополнительных выплат.
• Права, обязанности сторон.
• Срок действия договора. Если этого пункта нет, обязательства считаются заключенными на пять лет с даты подписания.
• Реквизиты сторон и подписи. Реквизиты – это данные паспорта, прочих индивидуальных документов.

В типовом договоре аренды есть возможность дописывать любые пункты, значимые для сторон.