Как защитить свой дом и сарай от принудительного сноса, как самовольную постройку

Последний «тренд» московской действительности – борьба с самовольными постройками граждан и предприятий. Под угрозой сноса оказываются как объекты временного, так и капитального строительства. Рассмотрим факторы присвоения статуса «самовольной» постройки и возможности защиты объекта при разбирательстве в суде.

Когда постройку могут признать незаконной

Понятие самовольно возведенного объекта предполагает строительство без соответствующих разрешений. Это значит, что в категорию попадает недвижимость капитального и временного типа, которую могут демонтировать из-за отсутствия права собственности.

Даже если строение внесено в список ЕГРН, но имеет признаки здания, возведенного самовольно, его тоже придется отстаивать: внесение в реестр не является веским основанием для признания незаконности строения и не удовлетворения судебного решения о ее сносе.

Сам факт наличия объекта в ЕГРН является правовым основанием для выдачи акта государственного органа (разрешения) на возведение строения как основания для выстроенного здания. Доказывать, что постройка была куплена законно, представляя документы сделки, тоже бессмысленно – собственника это не убережет от сноса. Единственная возможность получить компенсацию – истребовать убытки с первоначального собственника, продавшего объект, который признан самовольной постройкой.

Признаки для признания объекта самовольной постройкой регламентированы кодексом гражданского законодательства государства:

1. Нет оформленных прав на надел земли, на котором выстроен объект. Это нарушение нормы земельного законодательства. Право собственности или право аренды должно быть с правом возведения строительного объекта.
2. Нет разрешения от градостроительного комитета. В этом случае здание признается незаконным в соответствии со ст. 51 ГК РФ.
3. Нет разрешения на возведение постройки из-за того, что это ограниченно правами пользования участком. То есть, надел есть и даже в собственности, а вот строить на нем нельзя.
4. Нарушены правила территориального зонирования.
5. Объект реконструирован, при этом переделки привели к тому, что возник новый объект. Сюда же входит пункт о реконструкции с нарушением градостроительных нормативов.

Однако если перепланировка, переоборудование недвижимого имущества не привели к созданию нового объекта, статья 222 Гражданского кодекса не регулирует данный фактор, как и разрушение построек временного типа.

Органы, принимающие решение о сносе

• Полномочия о решении по сносу постройки, признанной самовольной, в административном порядке с сентября 2015 года отданы следующим организациям: местного самоуправления городского округа, муниципального района. Причина: возведение объектов в зонах особых условий использования, например, если это санитарно-защитная зона, территории общего пользования, охранные зоны культурного наследия, полосы отвода инженерных сетей.

Важно! В соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 г. объекты религиозного значения не могут быть признаны самовольными постройками.

• Также принять решение может суд, в части удовлетворения исков, требований муниципальных, местных органов власти. Однако исковые требования от органов самоуправления местного порядка могут быть обжалованы в судебном порядке. Уже есть практика удовлетворения исков о признании незаконности требований о сносе, в части не нарушения закона о праве собственности о наделе земли под объектом (сюда же входит существующий договор аренды с федеральным собственником участка). Есть практика отказа в сносе при предъявлении инженерно-топографических планов, как доказательства не нахождения объекта в полосе отвода инженерных сетей.

Судебные споры по данному вопросу

Виды судебных споров различаются по нескольким факторам.

Спор по исковому заявлению о признании права собственности на постройку, признанную самовольной, от лиц, выстроивших объекты. В этом случае истец может выиграть дело только если:

• На участок земли под объектом есть право собственности, договор бессрочного пользования или прочие законные права;
• Объект не нарушает градостроительных норм, что подтверждено документами планировки территории, правилами застройки, пользования земельным наделом;
• Не нарушены требования безопасности, в том числе правила пожарной безопасности, строительные нормы и прочие технические регламенты, права третьих лиц.

При нарушении хотя бы одного пункта, шансов на сохранение постройки у собственника очень мало. Смягчающее обстоятельство при отсутствии разрешения на постройку есть, но только если истец докажет что принимает меры по легализации объекта. То есть, документы для регистрации строения, ввода в эксплуатацию уже поданы. В этом случае по закону (м. 3 ст. 222 КГ РФ) истец может надеяться на признание права собственности на строение и отмену решения о сносе.

Спор по иску о сносе, если орган, уполномоченный принимать решение, заявляет сразу несколько требований:

• признание самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
• обязать ответчика самостоятельно снести строение;
• признание отсутствующих прав собственника на строение;
• обязательства об освобождении земельного участка путем демонтажа строения.

В общем-то требования противоречивые, но именно их могут заявить для того, чтобы предупредить возможный потенциальный отказ удовлетворения иска из-за неверного определения типа постройки. То есть, власти минимизируют риск отказа в положительном решении о сносе постройки из-за допущенных ошибок в формулировании исковых требований. В этом случае тип постройки (капитальная/временная) определяется в процессе решения вопроса, для чего назначается строительно-техническая экспертиза.

Следует знать, что первые два требования имеют отношение к объектам капитального типа (ст. 222 ГК РФ), вторые два – к постройкам временного типа (ст. 304 ГК РФ). Таким образом у ответчика возникает необходимость готовить аргументированные ответы на каждый вопрос требования.

Если после решения экспертизы, спор касается строений недвижимого имущества, например, по причине самовольной реконструкции, то требования о возврате объекту первоначального вида или сноса рассматриваются по критериям, признающим постройку самовольной. В случае, когда факт возведения нового объекта посредством самовольной реконструкции не доказан, нет признания изменений индивидуальных характеристик строения, то есть, все параметры (высота, площадь, этажность) остались такими же, как у первоначального объекта до проведения работ по реконструкции.

Чтобы разрешить исковой спор о приведении строения в первоначальный вид после осуществления работ по незаконной перепланировке, например, появилась надстройка, не придется доказывать обстоятельства, указанные в п.3 ст. 222 ГК РФ. Хватит документов, подтверждающих, что перепланировка не может быть признанной и не являлась реконструкцией объекта. Это можно сделать при наличии технического акта о состоянии несущих конструкций, допустимости норм и безопасности работ, выполненных в здании. Получается, что изменения никак не затронули конструктивные особенности объекта, его параметры надежности, безопасности, процессы проведены в рамках разрешенных строительных норм.

Если обстоятельства по вопросу установлены в фактическом порядке, то необходимость в получении разрешения на строительство отпадает (подп.4 п. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ).

Видео о том, как производится снос самовольной постройки

Фактические обстоятельства, необходимые для сохранения постройки

Собственнику пригодится информация, какие документы предоставляются, чтобы защитить постройку и доказать факт законности ее возведения. Самое сложное – доказать наличие всех обстоятельств, например:

• наличие разрешения на строительство или необоснованность отказа в его получении;
• местонахождение объекта в зоне разрешения строительства объектов спорного типа;
• наличие права на участок земли под строением у собственника/создателя объекта.

Чтобы доказать факты, ответчику придется предоставить в суд следующие документы:

• выписка из ЕГРН, договор аренды – помогут доказать законность владения, пользования участком или земельным наделом (в договоре аренды должны быть прописаны права на строительство);
• заявления об обращении в органы, уполномоченные на выдачу права на строительство зданий, а также судебные акты о признании незаконности отказов административных органов о выдаче разрешения на строительство истцу (ответчику);
• заключение экспертов о соблюдении правил застройки, соответствие нормам экологических, противопожарных правил, а также отсутствие нарушений/ущемлений прав третьих лиц.

В спорах с органами, уполномоченными в принятии решения о признании постройки самовольной с последующим сносом положительный результат для ответчика может быть достигнут при доказывании одного из 2-х фактов:

1. Соблюдение норм постройки в части экологии, противопожарных правил, истечения действительности срока предъявления исковых требований о сносе объекта, признанного самовольным строением (три года с той даты, когда орган узнал о возведении объекта).
2. Если здание было выстроено до 1995 года, то есть в период, пока в силу не вступила ст. 222 ГК РФ.

Срок давности рассчитывается для органов вне зависимости от наличия или перераспределения полномочий.

То есть, если требование выдвинуто органами местного самоуправления, впоследствии переименованными в органы районного, другого порядка или передаче прав прочим государственным организациям, но с даты предъявления уполномоченного законного требования о сносе самовольной постройки уже прошло 3 года – собственник может доказать факт истечения срока исковой давности. Считается, что нарушение прав органами определяется по дате внесения строительного объекта в списки ЕГРН.

Также собственнику будет нелишним знать, что придется доказывать факт признания строения объектом недвижимости. Это важно ввиду того, что органы власти заявляют требования применимые для капитальных и временных строений. В качестве доказательства факта отнесения строения к группе объектов недвижимости подойдет строительно-техническое экспертное заключение, паспорт БТИ на объект постройки. При рассмотрении споров по поводу капитальности строения, можно использовать преюдициальное значение данного факта.

Почему так важно доказать право отнесения строения к группе капитальных? Дело в том, что к временным застройкам применяются негаторные требования, то есть к ним не применяются правила исковой давности. Получается, что истечение 3-х летнего периода, то есть срока исковой давности – факт, которым может воспользоваться только собственник капитального объекта, признанного в этом качестве (недвижимость).

И тут снова нужно доказывать, но теперь отсутствие фактов:

• нарушения законных прав истца или гражданина, организацию — собственника земельного участка, если строение создавалось без его согласия (это просто, если ответчик и является собственником участка и тем, кто возводил строение);
• угрозе жизни и здоровья граждан (пригодятся экспертные заключения о правомочности и не нарушении правил/регламентов градостроительных норм).

Если у собственника земли (не собственника объекта) нет фактического права собственности на землю под спорным строением, а также нет положенного прямого согласия на возведение строения, право применения общего срока исковой давности подтверждается. Подтверждением для правомочности истечения требований по сроку исковой давности служат краткосрочные договоры аренды земельного надела под спорным строением – в суде факт принимается как осведомление истца о том, что на его земельном наделе возводится или уже существует строительный объект.

А теперь о постройках, которые появились до наступления 1995 года. Если доказать этот факт, то истец получает положительное решение по вопросу, а факт доказательства принимается как самостоятельное основание для отказа в решении сноса самовольной постройки. Такие правила закреплены в п. 1 ст. 4 ГК РФ в связи с тем, что гражданское законодательство в нашей стране обратной силы не имеет.

Если даты регистрации строения и фактического возведения не совпадают, крайне важно доказать именно дату строительства. В этом помогут следующие документы: план приватизации с распоряжением Госкомимущества об утверждении технического плана приватизации. В качестве косвенного доказательства того, что объект возведен до 1995 года, принимается акт оценки стоимости имущества при проведении приватизации.

Получается, что положительное решение в сторону ответчика суд примет только если доказать невозможность признаков отнесения объекта к самовольной постройке: истечения 3-х лет после даты узнавания органами о том, что есть спорный объем (срок исковой давности) или факт строительства до 1995 г., до того срока, когда в силу вступил ГК РФ.

 Загрузка ...

Видео о том, как защититься от сноса постройки